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Guide des ventes aux enchères immobilières

L’achat aux enchères est souvent plus avantageux qu’une vente amiable et peut concerner tous types de biens immobiliers : appartements, villas, maisons, propriétés agricoles, commerces, entrepôt, unités industrielles….

Ces ventes s’adressent aux particuliers comme aux professionnels.

Cependant à la différence des ventes amiables, il n’est pas possible de visiter le bien  comme il n’est pas possible de changer d’avis.

Les ventes aux enchères immobilières ont lieu très régulièrement au cours de séances qui se déroulent à la salle des ventes des tribunaux de commerce ou de Première Instance dans le ressort duquel se situe le bien dont la vente est envisagée. Elles se déroulent sous la supervision d’un agent d’exécution et sous le contrôle du juge de l’exécution chargé de statuer sur toutes les difficultés pouvant surgir au cours de la vente ou après celle-ci.

Elles proviennent d’indivisions diverses : succession, partage, saisies ou de liquidations judiciaires.

Comment s’informer ?

Toutes les ventes aux enchères sont publiées dans un journal d’annonces légales par une annonce qui comporte l’identité des parties, la désignation précise du bien, la date, l’heure et le lieu de la vente ainsi que le montant de la mise à prix.

L’annonce indique en outre le Tribunal dans lequel est ouvert le dossier, le nom de l’agent chargé de l’exécution et le numéro du dossier du tribunal.

A moins de compulser la multitude de journaux d’annonces légales ou de se déplacer au Tribunal de première instance ou de Commerce pour y consulter les affiches.

L’agent d’exécution tient à la disposition du public un cahier de charges complet se rapportant à la vente (cadastre, urbanisme, charges, frais, servitudes…)

La loi n’a pas prévu la possibilité de visiter le bien dont la vente est envisagée.

Comment est fixée la mise à prix ?

Pour attirer les enchérisseurs, les mises à prix sont en général volontairement plus basses que la valeur du marché.

Les mises à prix sont fixées par experts assermentées désignés par Le Président du Tribunal.

Comment enchérir ?

Toutes personnes a droit d’assister  aux ventes aux enchères qui sont publiques à la condition de produire une pièce d’identité.

Il est possible de participer aux enchères pour le compte d’un tiers à la condition de déclarer dans les 48 heures de l’adjudication l’identité de la personne pour laquelle la personne en a enchéri.

Des offres écrites peuvent être présentées avant la vente qui devront cependant être confirmé le jour des enchères.

Le contenu du cahier des charges est rappelé avant les ventes et des informations peuvent être communiquées le jour de la vente.

Les ventes se font à la bougie, devant l’agent qui fait monter les enchères par chiffre.

Celui qui a porté ou fait porté l’enchère la plus élevée est déclaré adjudicataire à l’issue de la vente.

Cependant, la vente n’est définitive qu’après un délai de 10 Jours réservé aux surenchères.

Qu’est ce qu’une surenchère ?

Pendant le délai de surenchère fixé à 10 jours francs à compter de la date de la vente, toute personne peut surenchérir en proposant un sixième de plus que le montant de l’adjudication.

Le bien sera remis aux enchères à une audience ultérieure, avec une nouvelle publicité et sur une mise à prix égale à la dernière enchère augmentée du sixième.

Il est possible de porter de nouveau des enchères, pour la nouvelle mise à prix mais après la seconde adjudication une nouvelle surenchère n’est plus possible, la vente est définitive.

Qu’est ce qu’une folle enchère ?

Si l'adjudicataire ne procède pas au paiement du montant de l'adjudication et des frais, le bien est remis en vente avec pour sa mise à prix initiale.

L'adjudicataire défaillant est alors tenu de régler la différence éventuelle entre le prix auquel il a été déclaré adjudicataire et le prix de revente sur folle enchère.

Quel est le montant à payer ?

L’adjudicataire doit payer le montant de l’adjudication majoré de 3% au titre des droits d’enregistrement outre, les frais préalables de vente (taxes d’exécution et frais de publicité)

Quand payer le prix d’adjudication ?

Le montant de l'adjudication doit être réglé à bref délai, la loi ne fixant pas de délais particuliers.

Il est cependant toléré de régler dans les 15 jours de l’adjudication.

Si le paiement n'intervient toujours pas, le bien est alors remis en vente selon la procédure dite de  folle enchère, au détriment de l'adjudicataire défaillant.

Comment s’effectue le transfert de propriété ?

Dés le paiement du prix et des frais l’agent d’exécution dresse le procès verbal d’adjudication qui fait office de titre de propriété et permet l’entrée en jouissance.

Comment s’effectue l’entrée en jouissance ?

Il faut distinguer selon que le bien est libre ou occupé

  • Bien libre d’occupation

Si le bien est libre, il est possible dès inscription de la vente sur les livres fonciers d’occupation de prendre possession du bien.

  • Bien occupé

Quel que soit le cas, la procédure se décompose en 2 phases : l’obtention d’un titre d’expulsion et l’expulsion proprement dite.

Obtention d’un titre d’expulsion

  • a) Bien occupé par un locataire régulier

L’acheteur se trouve dans la même situation que le propriétaire précédent dont il prend la suite. Il ne peut donc à défaut d’accord sur la résiliation amiable du bail que notifier une lettre de congé au locataire en respectant les conditions du contrat de bail. L’acheteur perçoit les loyers et peut à défaut de paiement agir comme le propriétaire précédent en réclamer l’expulsion pour non-paiement.

  • b) Bien occupé par un occupant « sans droit ni titre »

Qu’il s’agisse du saisi et de sa famille, il sera possible d’obtenir assez rapidement une « ordonnance de référé » ordonnant l’expulsion des  occupants sans droits ni titre et fixant en outre une « indemnité d’occupation » sorte de loyer pour la période d’occupation.
Ce sera le cas également si le bail a été signé après la saisie exécution du bien immobilier, cette location pourra être annulée par le tribunal et l’expulsion du locataire ordonnée.